тел.: info@olympiacompany.ru Добавить в избранное Поиск Печать
Главная | о компании | условия работы | оставить заявку | вакансии | контакты | коммерческая недвижимость |
коммерческая недвижимость :
Снять
Сдать
Купить
Продать
Архив новостей << Назад

28.06.08

  • Закрыла сделку Х5 по сети гипермркетов "Карусель"
  • X5 Retail Group N.V., крупнейшая в России продуктовая розничная компания по объемам продаж, закрыла сделку по покупке Formata Holding B.V. (Formata), владеющей сетью петербургских гипермаркетов "Карусель" и приступает к интеграции сети в соответствии с ранее разработанным планом, говорится в сообщении Х5.
    Наблюдательный совет X5 одобрил сделку 10 апреля, согласно опционному соглашению, заключенному еще в 2006 году. В мае компания продала допэмиссию акций на 1,03 миллиарда долларов для финансирования покупки, а Федеральная антимонопольная служба разрешила компании укрупнение. Диапазон стоимости "Карусели" определили в апреле - 920-970 миллионов долларов; точная сумма должна была сформироваться после оценки земли и недостроенных гипермаркетов в собственности Formata.

    Ранее X5 Retail Group сообщала, что точная сумма сделки составляет около 940 миллионов долларов.
    Основным владельцем X5 Retail Group, одной из крупнейших розничных продуктовых сетей в РФ, является консорциум "Альфа-групп", которому до последнего размещения GDR принадлежало 48,6% акций компании. На Лондонской бирже (LSE) до размещения обращалось 24,2% акций компании.
    На 31 марта 2008 года под управлением компании находился 731 магазин "Пятерочка" формата "мягкий дискаунтер", а также 183 супермаркета "Перекресток" в Центральном регионе России и на Украине. Чистая выручка объединенной компании в 2007 году составила 5,32 миллиарда долларов, валовая прибыль - 1,4 миллиарда долларов, EBITDA - 479 миллионов долларов, чистая прибыль - 144 миллиона долларов.
    (Коммерческая недвижимость) 

 

28.06.08

  • 25 млрд в 2008 году в РФ объем рынка лизинга недвижимости
  • Объем рынка лизинга недвижимого имущества (ЛНИ) в России в 2008 году может вырасти до 24 миллиардов рублей, рассказал в пятницу РИА Новости генеральный директор Ханты-Мансийской лизинговой компании "Открытие" Илья Куприянов.
    "В 2008 году мы ожидаем, что общий размер новых договоров, заключенных в 2008 году на рынке лизинга недвижимого имущества, вырастет более чем на 40%. Таким образом, объем рынка ЛНИ может достичь примерно 22-24 миллиардов рублей в конце этого года", - отметил он.
    По словам Куприянова, наибольшие темпы роста рынка лизинга недвижимого имущества в России были характерны для 2006 года.
    "В 2004 и 2005 годах объем рынка ЛНИ в РФ составлял 819 миллионов рублей и 1,1 миллиарда рублей соответственно. В 2006 году рост рынка усилился, а объем рынка достиг показателя в 8,7 миллиарда рублей. В 2007 году объем рынка снова увеличился - на этот раз практически вдвое до 14,6 миллиарда рублей", - пояснил он.
    Вместе с тем, указал генеральный директор ХМЛК "Открытие", доля сделок на рынке лизинга недвижимого имущества в РФ все еще составляет не более 2% от общего объема рынка лизинга в России, тогда как в Европе эта цифра может достигать и 25%.
    "Это можно объяснить тем, что российские предприниматели все еще опасаются сотрудничества с лизинговыми компаниями, но, к счастью, понимание того, что такое лизинг, увеличивается, и рынок недвижимости в последнее время стал смотреть на лизинговые компании более адекватно", - предположил он, отметив, что многие сделки ЛНИ находятся внутри холдингов и не выходят на поверхность.
    Лизинг недвижимого имущества предполагает заключение договора лизинга (договора финансовой аренды), согласно которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. По окончании срока финансовой аренды, имущество либо возвращается лизингодателю, либо приобретается лизингополучателем в собственность.
    (Новости Коммерческой недвижимости) 

 

27.06.08

  • Покупка коммерческой недвижимости - путь развития бизнеса
  • Еще несколько лет назад российские фирмы могли только мечтать об ипотечном займе для покупки помещения под магазин, склад или офис. Сегодня кредитование коммерческой недвижимости вошло в практику. Но получить коммерческую ипотеку проще не предприятию, а частному лицу. Возможности, которые открывает ипотека коммерческой недвижимости, трудно переоценить. Для предприятия это путь развития бизнеса без изъятия оборотных средств, а для частного лица - источник дополнительного дохода.
    В странах с развитой экономикой при помощи ипотеки проводится от 60 до 80% всех сделок купли-продажи деловой недвижимости.
    Низкие темпы развития российской коммерческой ипотеки объясняются несовершенством отечественного законодательства, которое предусматривает возникновение ипотеки в силу закона только при залоге жилых домов и квартир.
    Кредит на покупку нежилого помещения для коммерческого использования под залог такого объекта называют коммерческой ипотекой. Предметом залога может быть как приобретаемый, так и уже находящийся в собственности заемщика офис, торговое или складское помещение. По действующим в Москве и Петербурге программам в залог принимаются оформленные в собственность имущественные комплексы, здания, строения или их части.
    Процедура получения коммерческой ипотеки сходна с оформлением ипотеки жилья. Здесь также важен андеррайтинг заемщика (проверка его кредитоспособности), оценка объекта недвижимости, есть требования обязательного страхования и первоначального взноса.

    Очевидно, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность обеспечивает владельцу прибыль, значительно превышающую выплаты банку по процентам. В развитых странах предприятия малого и среднего бизнеса широко используют коммерческую ипотеку. За рубежом основной объем кредитов на покупку коммерческой недвижимости выдается юридическим лицам. Получить такой кредит компаниям в развитых странах так же просто, как и физическим лицам.
    Однако в России, где рост коммерческой ипотеки в десятки раз отстает от темпов развития ипотеки жилой недвижимости, ситуация несколько иная. Массового запуска ипотечных продуктов для малого и среднего бизнеса пока не произошло. Препятствуют широкому внедрению коммерческой ипотеки в первую очередь пробелы в отечественном законодательстве.
    Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", общий для физических и юридических лиц, не определяет процедуру приобретения нежилых помещений за счет кредита банка или иной кредитующей организации так, как это предусмотрено для жилья. При покупке квартиры или дома заемщик может получить в банке деньги, затем приобрести жилье и после регистрации передать его в залог банку. Оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи законодательство не позволяет. Банк может взять в залог объект недвижимости лишь после того, как покупатель оформил на него права. А для этого здание или помещение необходимо купить.
    Именно эти неточности закона привели к тому, что для совершения сделок ипотеки с объектами коммерческой недвижимости банки и кредитные брокеры ищут все-возможные обходные пути. Например, предлагают предпринимателю заложить другой объект недвижимости, находящийся в собственности фирмы. Но в ипотечном кредитовании чаще всего нуждаются те предприятия малого и среднего бизнеса", у которых нет дорогостоящей собственности, а офис или магазин находятся в аренде. Что делать тогда?
    Если кредит на коммерческую недвижимость выдается под ее залог, банк такую сделку вынужден проводить в два этапа. Вначале по договору купли-продажи осуществляется перевод права собственности на объект в пользу покупателя, затем проводится регистрация нового собственника в органах УФРС. Далее следует оформление недвижимости в залог и передача продавцу кредитных средств. Таким образом, получение денег бывшим владельцем происходит в лучшем случае через месяц после того, как собственность юридически перешла к другому лицу.
    В силу этих сложностей финансовые условия и сроки коммерческой ипотеки гораздо менее выгодны по сравнению с ипотекой жилья. Средние ставки по ипотеке на нежилую недвижимость, покупателем которой является юридическое лицо, составляют от 16 до 18% в рублях, а сроки кредитования, которые предлагают банки, - пять-семь лет.
    Российская ипотека нежилой недвижимости сегодня характеризуется тем, что получить такой кредит проще и выгоднее частному лицу. Сегодня физическому лицу получить ипотечный кредит гораздо проще, чем юридическому, в этом мнении сходятся все специалисты, работающие на рынке коммерческой недвижимости. За последнее время увеличилось количество банков, предоставляющих такую услугу. В Петербурге это Альфа Банк, Москоммерц-банк, РОСБАНК, Абсолют-Банк, АкБарс. О подготовке программ кредитования под покупку нежилой недвижимости объявили еще несколько кредитных организаций.
    Программы коммерческой ипотеки, которые предлагают сегодня банки, предусматривают срок кредитования объектов коммерческой недвижимости от 3 до 25 лет. Сумма первоначального взноса (в зависимости от категории заемщика) - от 20 до 30%. Процентные ставки по кредитам в среднем составляют от 12 до 13,5%.
    Купить нежилое помещение в кредит может любой человек, если он докажет банку, что в состоянии правильно распорядиться этой собственностью и выплачивать кредит из получаемого дохода. Но большинство заемщиков коммерческой ипотеки - это собственники небольших и средних компаний, которые стремятся расширить свой бизнес наиболее выгодным способом. Именно для них коммерческая ипотека должна стать условием выживания и развития.
    Ипотека обладает целым рядом преимуществ по сравнению с другими видами кредитования. Среди преимуществ коммерческой ипотеки - возможность оптимизировать налогообложение фирмы или частного лица, а также оформить кредит на строящийся объект недвижимости или на землю. Аналитики уверены: если в ипотечное законодательство будут внесены соответствующие изменения, коммерческая ипотека начнет развиваться так же активно, как и ипотека жилья. Это огромный потенциал для кредитования и развития малого и среднего бизнеса.
    Новости Коммерческой недвижимости 

 

27.06.08

  • Как проверяют юридическую чистоту коммерческой недвижимости
  • Какие опасности подстерегают покупателя объекта коммерческой недвижимости. Что нужно проверить, чтобы в дальнейшем не пришлось отстаивать свое право собственности в суде.
    Принципиальной разницы между порядком приобретения объекта недвижимости у физического лица и порядком приобретения объекта у юридического лица нет. Процесс приобретения объекта недвижимости можно условно разделить на следующие этапы.
    1. Анализ правоустанавливающих документов на объект
    Прежде чем принять решение о приобретении объекта недвижимости необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на это объект. Особое внимание следует обратить на информацию о праве на данный объект (совсем необязательно, что речь идет о праве собственности), о собственнике, есть ли обременения, ограничения и т.д. Если речь идет о приобретении самостоятельного объекта недвижимости, а не помещения в здании, необходимо побеспокоиться и о судьбе земельного участка под этим объектом, а, следовательно, посмотреть и все правоустанавливающие документы на него. Следует также самостоятельно получить в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выписку на данный объект недвижимости. Если при покупке фигурирует и земельный участок, то необходимо запросить информацию в кадастровой палате и на него. Такие меры предосторожности объясняются тем, что документы, которые предоставляет продавец, могут быть устаревшими.
    Также стоит потребовать у продавца поэтажный план, полученный в БТИ, экспликацию и выписку из техпаспорта на данный объект. Если речь идет о земле, то неплохо посмотреть и кадастровый план на участок. Сделав это, вы будете уверены, что у продавца действительно существует право собственности (или иное право) на указанный объект, обременение прав отсутствует, а также убедитесь в том, что продавец не проводил самовольно перепланировок помещений без согласования с БТИ. Итогом всех действий будет полная информация о юридической чистоте объекта и об отсутствии прав на него у третьих лиц.
    2. Подтверждение полномочий продавца на совершение сделки с недвижимостью
    Важно убедиться в полномочиях продавца на совершение сделки купли-продажи. Если речь идет о продавце как физическом лице, то необходимо посмотреть паспорт и сверить все паспортные данные с данными, указанными в правоустанавливающих документах на приобретаемый объект. Если продавец – юридическое лицо, то обязательно нужно покупателю ознакомиться с учредительными документами организации, проверить полномочия руководителя при совершении подобного рода сделок, сверить данные с предоставленными правоустанавливающими документами на приобретаемый объект. В случае если сделка будет совершена от имени продавца с превышением полномочий или при отсутствии таковых, то в последствии сделка может быть признана судом недействительной.
    3. Осмотр объекта
    До подписания передаточного акта надо тщательно осмотреть офисное помещение, проверить техническое состояние коммуникаций, сопоставить облик помещения с тем, что указано в правоустанавливающих документах (например, площадь, расположение и т.д.). Все недочеты, претензии к внешнему облику объекта, коммуникациям и т.д. необходимо оформить в письменном виде и предъявить продавцу. Желательно иметь копию данного документа у себя за подписью продавца.
    4. Подписания договора и акта прием – передачи объекта
    В случае, если все предыдущие этапы пройдены успешно и покупатель уверен в том, что объект в правовом смысле чист, а также соответствует всем заявленным покупателем требованиям, следует самый главный этап – заключение договора и передача объекта недвижимости. Если покупатель на стадии подписания договора купли-продажи продолжает действовать самостоятельно, т.е. без юридической помощи со стороны, то необходимо обратить особое внимание на содержание договора: существенные условия договора, предмет договора, цену, права и обязанности сторон, ответственность сторон, порядок разрешения споров и т.д. Необходимо помнить, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
    Передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Покупатель должен быть очень внимателен при подписании всех документов. Все претензии к приобретаемому объекту, если таковые имеются, не лишним будет зафиксировать в данном акте.
    Нужно помнить, что невнимательность может обернуться для покупателя потерей денег, объекта или вереницей судебных заседаний.
    Таким образом, на каждом этапе необходим правовой анализ документов, все замечания по отношению к документам, приобретаемому объекту нужно фиксировать.
    Также не следует забывать о мошенничестве на рынке недвижимости и строительных пирамидах, продаже чужой недвижимости, многократной продаже объектов и т.д. Все это свидетельствует о том, что самостоятельно действующий покупатель не застрахован от подобного в отношении себя. Самый лучший способ обезопасить себя - это обратиться к специалистам.
    Марина Фирсова партнёр ООО «Tenzor Consulting Group» специально для портала «Квадрум. Недвижимость России»
    Коммерческая недвижимость 

 

27.06.08

  • Самые важные условия договора для арендатора офиса
  • Срок аренды
    В договоре лучше установить конкретный срок аренды, хотя он и не является обязательным. Если его не оговорить, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок. На первый взгляд кажется – сколько хочу, столько и задержусь в снятом помещении. На самом же деле в неопределенном сроке кроются нежелательные последствия для арендатора – арендодатель может в любой момент отказаться от аренды, предупредив об этом своего контрагента. Правда, Гражданский кодекс в таком случае стоит на защите «обиженного» – арендодатель должен сообщить о своем намерении не менее чем за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса). Сам арендатор тоже может воспользоваться таким правом и отказаться от аренды, когда захочет. Тем не менее лучше все же заранее знать, когда придется менять местонахождение (так как с этим связана постановка на налоговый учет), чем в суматохе искать новый офис. Ведь на практике арендодатели часто игнорируют требование о трехмесячном предупреждении.
    Изменение арендной платы
    Гражданский кодекс устанавливает, что стороны могут менять размер арендной платы по обоюдному согласию. Но тут же делает оговорку – «если иное не предусмотрено договором». Это дает возможность арендодателю заложить в текст договора условие о том, что он может повышать стоимость аренды по своему усмотрению, что, естественно, невыгодно арендатору. Поэтому при заключении договора арендатору надо настаивать на включении условия об изменении цены только по соглашению сторон. Нельзя пропускать мимо и условие о периоде, по истечении которого арендодатель вправе поднять арендную плату. Гражданский кодекс категорично говорит – не чаще одного раза в год. Но арендодатели ухитряются обходить это ограничение. Они предусматривают ежеквартальную индексацию платы с учетом инфляции или курса валюты. Тем самым периодически повышая стоимость аренды. Но такое повышение признается судами всего лишь расчетом арендной платы, а не ее увеличением (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 №66). Поэтому для арендатора выгоднее, чтобы арендная была в твердой сумме, а не «плавающая».
    Распределение обязанностей по ремонту
    По общему правилу капитальный ремонт делает арендодатель, а текущий – арендатор. Но ничто не запрещает возложить обязанность по капитальному улучшению имущества на арендатора. Если стороны на такое согласятся, то в договоре нужно обязательно оговорить, будет ли арендодатель возмещать расходы на ремонт. От этого условия зависит, как арендатору учитывать ремонтные расходы в налоговом учете (см. «УНП»№30, 2007, стр. 8 «Учесть расходы на ремонт арендованного имущества поможет Гражданский кодекс»).
    Источник: Газета Учет.Налоги.Право - Информационный партнер ИАА Bishelp
    Новости Коммерческой недвижимости 

 

27.06.08

  • Эксклюзивный договор в коммерческой недвижимости
  • Если вы уже сталкивались с брокером по коммерческой недвижимости в процессе покупки, продажи или по вопросам аренды офиса, торговой площади или склада, то, наверное, слышали от него предложение работать по эксклюзивному договору. Что это значит, какие плюсы и минусы следуют из «эксклюзивности» для самого клиента? Давайте разберемся.
    Если вы уже сталкивались с брокером по коммерческой недвижимости в процессе покупки, продажи или по вопросам аренды офиса, торговой площади или склада, то, наверное, слышали от него предложение работать по эксклюзивному договору. Что это значит, какие плюсы и минусы следуют из «эксклюзивности» для самого клиента? Давайте разберемся.
    Начнем с того, что эксклюзивный договор означает, во-первых, эксклюзивность прав на ведение сделки аренды/купли-продажи, делегируемых брокеру собственником или будущим арендатором/покупателем, во-вторых, эксклюзивность обслуживания, предоставляемого брокером клиенту.
    Обычно первое – передача всех прав на поиск клиента/объекта – больше всего и пугает клиента, который считает, что, подписав эксклюзивный договор, брокер «успокоится» и не будет активно заниматься реализацией сделки. На практике все происходи в точности до наоборот.
    Эксклюзивный договор позволяет брокеру сфокусироваться на сделке.
    Брокер, который подписал с клиентом эксклюзивный договор, более пристально будет сосредоточен на решении вопроса и поиске подходящего варианта, чем брокер, работающих на стандартных условиях. Ведь главный актив брокера – время, которое он посвящает ведению сделки. Соответственно, при ведении нескольких сделок одновременно брокер сосредоточится на той, которая гарантированно позволит ему получить вознаграждение, а эксклюзивность договора как раз и защищает его от того, что клиент или объект вдруг «уйдет». По экспертной оценке – усилия одного эксклюзивного брокера эффективней, чем целой толпы брокеров на неэксклюзивных условиях.
    Тем не менее, существует ряд мер, которые можно предусмотреть при заключении эксклюзивного договора для большего спокойствия собственника. Во-первых, могут быть специально оговорены действия брокера, которые он должен выполнить к определенному сроку: мониторинг рынка, составление списка потенциальных клиентов/объектов и т.д. Во-вторых, может быть достигнута договоренность о регулярном предоставлении брокером отчетов (например, еженедельных, если дело касается аренды, или ежемесячных, если это продажа крупного объекта) по итогам работы: количество новых контактов, показов/просмотров, количество заинтересовавшихся клиентов и т.д. В-третьих, могут быть предусмотрены достаточно безболезненные для клиента условия расторжения договора, если брокер не справляется со своими обязанностями. В-четвертых, если сумма будущей сделки достаточно весома, брокер может быть ограничен условиями эксклюзивного договора на период его заключения в работе со схожими объектами.
    Следующая причина, по которой клиенту/собственнику выгоден эксклюзивный договор – это уверенность, что брокер играет на его стороне. В случае стандартного договора, время работает против брокера – его могут опередить другие агенты. Поэтому он предлагает те варианты, которые подворачиваются под руку, в надежде, что клиент согласится. Брокер, работающий на эксклюзиве, не лимитирован временем, он может тщательнее подбирать варианты и дольше прессовать другую сторону сделки для получения более выгодных условий.
    Неэксклюзивный брокер стремится БЫСТРЕЕ завершить сделку, чтобы объект/клиент «не ушел». Эксклюзивный брокер ищет ЛУЧШИЙ вариант.
    Для продажи/сдачи в аренду объекта, помимо ресурсов брокера, важны еще и возможности компании, от лица которой он работает. Обычно у компании существуют планы продвижения как для объектов, принятых в работу по стандартному договору, так и для объектов на эксклюзиве. Очевидно, что во втором случае компания выкладывается по полной, задействуя весь арсенал средств «раскрутки» - серьезные СМИ и Интернет-ресурсы, подготовка рекламных материалов по объекту, директ-мейл по потенциальным клиентам, участие в выставках и проведение презентаций объекта. Все это, как правило, за счет собственного рекламного бюджета.
    Для объекта на эксклюзиве брокерская компания готова представить юридическую и консультационную поддержку в рамках этого же договора. Грамотное сопровождение поможет собственнику/клиенту совершить сделку лучшим образом.
    Вместе с заключением эксклюзивного договора, клиент получает в свое распоряжение не только брокера, но и все интеллектуальные ресурсы компании, в которой брокер работает: от рекламно-информационной поддержки до юридической и консультационной помощи. Причем, совершенно бесплатно!
    Привлекая множество неэксклюзивных брокеров, клиент/собственник повышает риск возникновения неприятных ситуаций, связанных с мошенничеством на рынке коммерческой недвижимости. Давая информацию в несколько агентств одновременно, клиент/собственник рискует нарваться на людей, которые попытаются завладеть недвижимостью преступным путем. Если же заключается эксклюзивный договор, и сдаются документы на хранение, брокерская компания отвечает за безопасность клиента и объекта. Как только мошенники узнают, что по объекту заключен эксклюзивный договор и документы хранятся в компании, они не станут проявлять интерес к этой недвижимости.
    Еще одна отрицательная сторона работы сразу со многими брокерами – существует вероятность ситуации, при которой клиент вынужден платить комиссионные дважды, подписав смотровые листы на один и тот же объект (с участием разных представителей компании) и выбрав в итоге этот объект для совершения сделки. Эта юридически чистая ситуация достаточно часто встречается при «неразборчивости» компании-клиента в работе с брокерами Работая с одним брокером по эксклюзивному договору, клиент или собственник защищает себя и свою недвижимость как от поползновений недобросовестных риэлторов, так и от обидных юридических «накладок».
    Нанимая брокера по эксклюзивному договору, собственник или клиент полностью перекладывает на него ответственность за первичный отбор и фильтрование неподходящих арендаторов/покупателей или объектов. Тем самым, освобождая себя от траты времени на ненужные контакты и сохраняя время для концентрации на своем основном бизнесе. В случае привлечения неэксклюзивного брокера, который стремится ускорить завершение сделки, собственнику/клиенту придется самому следить за тем, чтобы условия предлагаемой сделки были обоснованы и выгодны для него.
    Эксклюзивный договор освобождает клиента/собственника от необходимости тратить на процесс поиска и отбора подходящих вариантов собственное время.
    Заключая эксклюзив, важно верно выбрать брокерскую компанию и конкретного брокера. Вы избежите ошибки, если будете следовать следующим несложным советам:
    * Выбирайте сначала компанию, потом определенного брокера, в ней работающего. В солидной компании серьезно подходят к отбору сотрудников, проверяют их на благонадежность и компетентность. Здесь вы получите гарантию, что по вашей сделке будет работать высококлассный специалист.
    * Опирайтесь на рекомендации знакомых и коллег, которые уже имеют опыт сотрудничества с компаниями коммерческой недвижимости.
    * Не гонитесь за размером компании, если сумма вашей потенциальной сделки не высока. Крупные брокерские компании, даже взявшись за запрос средней величины, могут спустить работу по его выполнению «на тормоза». На рынке существует множество компаний средней величины, которые добротно реализуют ваш объект или подберут вам подходящую площадь.
    * Узнайте все о компании и принципах ее работы, обратившись к ее корпоративному сайту, информации в Интернете и профессиональных изданиях. Посмотрите доступную информацию по брокерам, работающим в компании, оцените их опыт и навыки.
    * Посетите офис компании и познакомьтесь лично с ее руководством. Вы должны быть уверены, что в случае возникновения проблем в ходе сделки у вас будет возможность обратиться к нему за помощью.
    * Не стесняйтесь при первой встрече расспросить брокера о том, какие объекты он ведет, какие сделки состоялись с его участием за последние полгода. Таким образом, вы сможете оценить его «масштаб».
    * Не поленитесь позвонить 2-3 клиентам этой компании, чтобы получить отзывы о ее работе. Этим самым вы получите подтверждение или опровергните свое впечатление.
    Марина Ступакова, URG
    Коммерческая недвижимость

     

 

27.06.08

  • Коммерческая ипотека и лизинг: выгодная альтернатива аренде нежилых помещений
  • Сегодня все больше клиентов обращается в банки по поводу ипотеки и залога нежилого помещения. Физические лица приобретают нежилые помещения с целью инвестирования с последующей сдачей объекта в аренду или для расширения своего бизнеса. На сегодняшний день в России коммерческая ипотека, то есть кредитование покупки коммерческой (нежилой) недвижимости под ее же залог, слаборазвита. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Опираясь на западный опыт, можно утверждать, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.
    Сегодня все больше клиентов обращается в банки по поводу ипотеки и залога нежилого помещения. Физические лица приобретают нежилые помещения с целью инвестирования с последующей сдачей объекта в аренду или для расширения своего бизнеса. На сегодняшний день в России коммерческая ипотека, то есть кредитование покупки коммерческой (нежилой) недвижимости под ее же залог, слаборазвита. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Опираясь на западный опыт, можно утверждать, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.
    По мнению экспертов, единственной альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В этом случае лизинговая организация - некий аналог кооператива - выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы четко прописаны в законодательстве. С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.
    Лизинг как альтернатива коммерческой ипотеке
    Лизинг представляет собой долгосрочную аренду (на срок от 6 месяцев до нескольких лет) машин, оборудования, транспортных средств, недвижимости производственного назначения, предусматривающая возможность их последующего выкупа арендатором.
    Лизинг осуществляется на основе долгосрочного договора между лизинговой компанией (лизингодателем), приобретающей оборудование за свой счет и сдающей его в аренду на несколько лет, и фирмой-арендатором (лизингополучателем), которая постепенно вносит арендную плату за использование лизингового имущества. После истечения срока действия договора арендатор либо возвращает имущество лизинговой компании, либо продлевает срок действия договора (заключает новый договор), либо выкупает имущество по остаточной стоимости.
    Средний срок договоров лизинга коммерческой недвижимости составляет 7 - 10 лет.
    Есть несколько причин, почему лизинг, тем не менее, не получил широкого распространения. Во-первых, лизинг коммерческой недвижимости - все ещё относительно новая услуга. Во-вторых, помимо новизны лизинговых схем, существует ещё ряд препятствий для их повсеместного распространения.
    Лизинговые компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда при балансовой стоимости коммерческой недвижимости один миллион рублей, рыночная цена - один миллион долларов. Вопрос в том, кто будет оплачивать эту разницу. Если лизинговая компания покупает коммерческую недвижимость за миллион долларов, то за ту же цену, она будет сдавать её в лизинг, при этом за счет разницы между рыночной стоимостью и балансовой у продавца образуется огромная прибыль, которая облагается по ставке 24%.
    Также недостатком лизинга остается то, что получить его возможно лишь предпринимателям и предприятиям, а коммерческую ипотеку возможно приобрести и физическому лицу. Поэтому наиболее реально для физического лица на сегодняшний день воспользоваться коммерческой ипотекой.
    Коммерческая ипотека
    Ипотека коммерческой недвижимости сегодня наиболее востребована компаниями малого и среднего бизнеса, у которых нет собственных средств на покупку, и им проще взять ипотечный кредит и постепенно погашать его в течение определенного срока.
    Также коммерческая ипотека востребована физическими лицами — желающими открыть собственный бизнес, владельцами компаний или занимающими ведущие должности в управлении компаний. Банки кредитуют "физиков" на покупку объектов коммерческой недвижимости на следующих условиях: процентная ставка — 12—18% в валюте на срок до 15 лет.
    Ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т.д. Смысл ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита, но достаточно высокие процентные ставки, но, тем не менее, является для многих желающих приобрести нежилую недвижимость наиболее подходящим вариантом. То, что банки неохотно предоставляют кредиты на приобретение нежилых помещений под залог этих помещений, связано не только с пробелом в законе об ипотеке, но и с отсутствием схем, одинаково обеспечивающих безопасность и гарантии проведение сделки для всех сторон — банка, заемщика и продавца.
    Тем более сегодня, после ужесточения требований банков, реально предоставляют коммерческую ипотеку 3-4 банка из всех, кто заявляет о подобной программе.
    Например, купить помещение в строящемся объекте коммерческой недвижимости очень сложно, поэтому каждый случай рассматривается банком индивидуально. Когда заемщик хочет приобрести такой объект одним из выходов является ипотека под имеющиеся нежилые помещения. Для ипотеки вторичной коммерческой недвижимости уже есть четкие программы и условия кредитования, но даже здесь много проблем. Трудности, как правило, связаны со схемой проведения самой сделки приобретения недвижимости, т.к. регистрация ипотеки в силу закона невозможна, и схемой взаиморасчетов между заемщиком и продавцом объекта.
    Впрочем, трудности возникают главным образом у физических лиц, которые обращаются за кредитами на нежилые помещения напрямую в банки. Преодолеть трудности можно с помощью посредников. RUBURO предоставляет помощь в получении коммерческой ипотеки. Мы поможем собрать все необходимые документы в банк, объясним все сложности и детали.
    Компания RUBURO помогает своим клиентам, в том числе и по этой программе. Клиентам, которые планируют открыть свое дело, может помочь коммерческая ипотека. Мы подберем вам программу кредитования, при которой банк выделит деньги на закупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости. Ипотечное кредитование нежилой недвижимости/залог нежилой недвижимости — выгодная альтернатива аренде нежилых помещений в условиях постоянного роста цен. Оформив кредит на недвижимость под залог, Вы получаете возможность платить за собственные помещения, одновременно используя их и даже сдавая в аренду третьим лицам. Источник Банкир.RU
    Новости Коммерческой недвижимости 

 

26.06.08

  • РФ заняла 34-е место по прозрачности рынка недвижимости в 2006-2008 гг
  • Россия заняла в период с начала июня 2006 года по начало июня 2008 года 34-е место по уровню прозрачности рынка коммерческой недвижимости среди стран с развивающимися рынками недвижимости, свидетельствует данные нового рейтинга, составленного аналитиками консалтинговой компании Jones Lang LaSalle и ее дочерней компании LaSalle Investment Management.
    Как подчеркивается в докладе "Рейтинг прозрачности мировых рынков недвижимости", Россия достигла за последние два года значительного улучшения показателей прозрачности своего рынка коммерческой недвижимости, войдя в число восьми стран, где по уровню роста прозрачности был достигнут наибольший прогресс - Дубая, Румынии, Украины, Египта, Саудовской Аравии, Польши и Чехии.
    "Основной прогресс (рынка недвижимости России - ред.) достигнут за счет приобретенного опыта в работе над проектами, их финансового анализа и структурирования в подготовке и заключении сделок", - приводится в отчете Jones Lang LaSalle мнение директора по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Владимира Пантюшина.
    Вместе с тем, отмечается в отчете, в общем рейтинге прозрачности рынок коммерческой недвижимости России остается среди так называемых "полупрозрачных рынков" и занимает только 34-е место, уступая по уровню прозрачности США, Канаде, странам Северной, Центральной, Восточной Европы, а также Австралии, Гонконгу, Новой Зеландии, Малайзии и ЮАР.
    Как указывается в докладе Jones Lang LaSalle, наиболее прозрачным в 2006 - 2008 годах можно считать рынок коммерческой недвижимости Канады, а вторую и третью позицию после него занимают рынки коммерческой Австралии и США соответственно.
    Государствами с самыми "непрозрачными рынками" недвижимости в 2006 - 2008 годах стали Беларусь, Судан, Камбоджа, Алжир и Сирия, занявшие в рейтинге Jones Lang LaSalle с 78-го по 81-е места (Алжир и Сирия заняли последнее, 81-е место - ред.).
    В то же время, как подчеркивается в исследовании, в целом для всех стран, включенных в рейтинг прозрачности рынка коммерческой недвижимости, с июня 2006 года по июнь 2008 года было характерно повышение показателей прозрачности.
    Новое исследование Jones Lang LaSalle и LaSalle Investment Management охватывает 82 страны, расположенные на шести континентах Земли. Рейтинг составляется на основе исследования прозрачности, в ходе которого оцениваются такие пять важнейших атрибутов прозрачности рынка недвижимости, как показатели результативности, базовые рыночные показатели, зарегистрированные инструменты, юридические и регулятивные условия, а также транзакционный процесс. Оценка производится по шкале от одного до пяти, причем один соответствует самому высокому уровню прозрачности, а пять - самому низкому.
    Как подчеркивают аналитики Jones Lang LaSalle, в докладе консалтинговой компании "низкую прозрачность" нельзя приравнять к "коррупции".
    "Наличие или отсутствие коррупции - это только один из компонентов прозрачности рынка недвижимости. Другие компоненты включают последовательность применения и интерпретации законов и норм, уважение прав на частную собственность, доступ к инвестиционным показателям за любой период времени и к базовым рыночным данным, а также этические стандарты специалистов рынка коммерческой недвижимости", - указывается в отчете.
    Jones Lang LaSalle предоставляет комплексные услуги в области недвижимости и управления капиталом на местном, региональном и глобальном уровнях собственникам, арендаторам и инвесторам. Портфель компании составляет более 1,2 миллиардов квадратных метров по всему миру. В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. Оборот компании в 2007 году составил около 2,7 миллиардов долларов.
    LaSalle Investment Management - подразделение Jones Lang LaSalle по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью около 50 миллиардов долларов.
    Новости коммерческой недвижимости 

 

26.06.08

  • SLG арендует 1 млн кв м складов у "Евразия логистик" до 2014 года
  • ьной программы развития планирует арендовать и запустить в работу около одного миллиона квадратных метров складских площадей в России, построенных девелоперской компанией "Евразия логистик", рассказал в среду на презентации складского терминала "SLG-Домодедово" генеральный директор SLG Эдуард Федосеев.
    "Сегодня мы открываем складской терминал "SLG-Домодедово" в рамках логистического комплекса "Северное Домодедово", девелопером которого является компания "Евразия логистик". Это первый шаг сотрудничества нашей компании с "Евразия логистик". Если экономика будет развиваться также, то в ближайшие пять лет мы планируем взять в аренду около одного миллиона квадратных метров площадей в России, Прибалтике, Китае, Западной Европе и так далее", - рассказал он.
    По словам Федосеева, при этом пока до 2010 года компания планирует взять в аренду у "Евразии логистик" полмиллиона квадратных метров складских площадей в России.
    "Мы подписали соглашение с компанией "Евразия логистик", согласно которому, следующим нашим шагом будет открытие нашего терминала в Санкт-Петербурге площадью около 45 тысяч квадратных метров в октябре 2008 года. В Екатеринбурге в июне мы получим в распоряжение 22 тысячи квадратных метров. В сумме до конца года количество подобных центров должно достичь шести штук. В следующем году мы перейдем к открытию в Ростове-на-Дону, Волгограде, Краснодаре, Хабаровске и Владивостоке", - сообщил Федосеев.
    Как отметил он, срок окупаемости проектов, заявленных до 2010 года, составит не более 2,5 лет, а объем инвестиций - 1,5 миллиарда рублей.
    Smart Logistic Group (SLG) создает комплексную логистическую систему, которая свяжет производителей и потребителей России, Европы, стран Юго-Восточной Азии и Северной Америки. Акционерами компании на данный момент являются Владимир Елин и Владимир Афанасенко.
    Коммерческая недвижимость 

 

26.06.08

  • "ЮИТ Лентек" построит ТРК и логоцентры в 4-х городах России - газета
  • "Дочка" финского концерна YIT компания "ЮИТ Лентек", недавно объявившая о планах строительства первых торговых комплексов в Петербурге, намерена выйти на рынок коммерческой недвижимости еще четырех городов России - Казани, Самары, Нижнего Новгорода и Уфы, сообщает в четверг газета "РБК daily".
    "В ближайшее время компания завершит сделки по покупке нескольких земельных пятен под строительство торговых комплексов в Казани. Не исключено, что там разместятся гипермаркеты крупных торговых сетей, представленных на рынке Петербурга", - цитирует издание генерального директора ЗАО "ЮИТ Лентек" Юху Вятто.
    Как уточняет газета, параметры будущих проектов Вятто назвать отказался, но рассказал, что компании интересны и другие города-миллионники России.
    "В ближайшее время мы откроем представительства в Самаре, Нижнем Новгороде и Уфе. Кроме торговых комплексов компания будет строить там и логистические центры", - приводит издание слова Вятто.
    При этом, как отмечает газета, согласно мнению участников рынка недвижимости, строительство гипермаркетов в регионах может потребовать инвестиций в объеме около 2 тысяч долларов на один квадратный метр, учитывая землю.
    "Объем среднего комплекса составляет 25 тысяч квадратных метров, доходность - от 18 до 25%, окупаемость - около десяти лет", - пишет издание со ссылкой на генерального директора корпорации "Адвекс. Недвижимость" Владимира Гаврильчука.
    Компания "ЮИТ Лентек" является первым советско-финским совместным предприятием в области строительства, созданным в Ленинграде в 1988 году. С 1997 года контрольным пакетом акций компании владеет подразделение финского концерна YIT - строительная компания "ЮИТ Ракеннус". Концерн YIT ведет деятельность в странах Северной Европы, Балтии и в России. За 2007 год и начало 2008 года концерн инвестировал в РФ 500 миллионов евро, что составляет 30% от общего объема инвестиционных вложений компании.
    Не жилые помещения 

 

Страницы

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  32  33  34  35  36  37  38  39  40  41  42  43  44  45  46  47  48  49  50  51  52  53  54  55  56  57  58  59  60  61  62  63  64  65  66  67  68  69  70  71  72  73  74  75  76  77  78  79  80  81  82  83  84  85  86  87  88  89  90  91  92  93  94  95  96  97  98  99  100  101  102  103  104  105  106  107  108  109  110  111  112  113  114  115  116  117  118  119  120  121  122  123  124  125  126  127  128  129  130  131  132  133  134  135  136  137  138  139  140  141  142  143  144  145  146  147  148  149  150  151  152  153  154  155  156  157  158  159  160  161  162  163  164  165  166  167  168  169  170  171  172  173  174  175  176  177  178  179  180  181  182  183

← предыдущая    целиком    следующая →

Главная :: Заявка на аренду помещения :: Заявка на покупку помещения :: Cдать в аренду :: Продать
Copyright 2008-2014, «Olympia Company».